Sanierungsgebiet „Stadtkern“ – Erhebung Ausgleichsbeträge nach BauGB
Sehr geehrte Grundstückseigentümerinnen und – eigentümer im Roßweiner Sanierungsgebiet „Stadtkern“,
Die über viele Jahre erfolgreich durchgeführte Sanierung von Straßen, Gehwegen, Parkplätzen und Gebäuden im Fördergebiet „Stadtkern“ der Stadt Roßwein wurde abgeschlossen. Nicht alle Ziele konnten erreicht werden, aber viele städtische und private Maßnahmen wurden verwirklicht und haben zu einer Verbesserung des Stadtbildes sowie zu einer höheren Lebensqualität beigetragen. Insgesamt wurden in Roßwein über 160 Einzelmaßnahmen mit einem Volumen von rd. 9,2 Mio. Euro Ausgaben in diesem Förderprogramm des Bundes und Freistaates Sachsen umgesetzt. Dabei wurden auch zahlreiche private Eigentümerinnen und Eigentümer bei der Sanierung ihrer Gebäude durch Fördermittel von Bund, Land und Kommune finanziell unterstützt.
Bereits mit Satzungsbeschluss am 20.06.1991 hat der Stadtrat von Roßwein die Verfahrensentscheidung für das klassische Sanierungsverfahren nach dem Baugesetzbuch (BauGB) getroffen. Nunmehr steht mit Abschluss dieses Sanierungsverfahrens die vorgeschriebene Erhebung der Ausgleichbeträge des Sanierungsgebietes Roßwein „Stadtkern“ an. Dies ist also keine Ermessensentscheidung des Stadtrates oder der Stadt Roßwein sondern eine Pflichtaufgabe entsprechend der bundesgesetzlichen Regelungen nach dem BauGB, wie auch in den anderen Städten angewandt und durchgeführt, welche Stadtsanierungsmaßnahmen nach dem BauGB durchgeführt hatten.
Mir ist bewusst, dass die nun bevorstehende Erhebung der Ausgleichsbeträge eine Belastung für die Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer mit sich bringt. Ich danke allen Grundstückseigentümerinnen und -eigentümern, die bereits die Möglichkeiten der vorzeitigen, freiwilligen Ablösung des Ausgleichsbetrages in Anspruch genommen haben.
Durch den Gutachterausschuss des Landkreises Mittelsachsen wurde die für die Erhebung der Ausgleichbeträge maßgebliche sogenannte „sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung“ im Sanierungsgebiet Roßwein „Stadtkern“ ermittelt. Für alle Grundstücke, bei denen der Ausgleichsbetrag noch zu erheben ist, wurden dabei Einzelgutachten angefertigt.
Bis zum Ende des Jahres 2023 ist die Stadt Roßwein verpflichtet, die noch ausstehenden Ausgleichsbeträge per Bescheid gemäß § 154 i.V. mit § 162 ff. BauGB zu erheben. Dafür erhalten alle Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer, die zum Stichtag 15.02.2019 Eigentümerin oder Eigentümer eines Grundstückes im Sanierungsgebiet „Stadtkern“ waren, ein Anhörungsschreiben zum Sachverhalt. Nach der Möglichkeit zur Anhörung werden die Ausgleichbeträge per Bescheid erhoben.
Sicher ergeben sich zur Thematik viele Fragen, die im Anschluss an meine Erläuterungen im Wesentlichen beantwortet werden. Weiterhin bieten wir Ihnen im Rahmen der kommenden Anhörung gern Gesprächstermine an. Näheres dazu steht im konkreten Bescheid.
Mit freundlichen Grüßen
Ihr
Hubert Paßehr
Bürgermeister
Lageplan „Sanierungsgebiet Roßwein“
Häufig gestellte Fragen:
Wann wurde das Sanierungsgebiet festgesetzt und wann wurde es aufgehoben?
Das Sanierungsgebiet Roßwein „Stadtkern“ wurde nach Veröffentlichung der Sanierungssatzung am 20.01.1992 rechtskräftig. In den Jahren 1994, 1996 und 2002 erfolgten Erweiterungen des Sanierungsgebietes. Der aktuelle Gebietsstand kann aus dem abgebildeten Lageplan entnommen werden. Die Aufhebung der Sanierungssatzung wurde zum 15.02.2019 rechtkräftig.
Wie werden die Ausgleichsbeträge ermittelt?
Der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen des Landkreises Mittelsachsen hat im Auftrag der Stadt Roßwein die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung festgestellt. Dazu wird ein Anfangswert ermittelt, welcher dem heutigen Grundstückswert entspräche, wenn keine Sanierungsmaßnahmen durchgeführt worden wären. Demgegenüber steht ein Endwert, welcher dem tatsächlichen heutigen Grundstückswert bei Abschluss der Sanierung entspricht. Der Ausgleichsbetrag entspricht der Differenz aus Anfangs- und Endwert. Die Bebauung auf dem jeweiligen Grundstück bzw. der Wert dieser Bebauung spielt bei dieser Bewertung keine Rolle.
Was passiert mit meinen Ausgleichsbeträgen?
Alle Beträge der freiwilligen, vorzeitigen Ablösung sind direkt in Sanierungsmaßnahmen geflossen, d. h. sie sind direkt unserer Stadtsanierung zugutegekommen. Die nach Abschluss der Sanierung gezahlten Ausgleichsbeträge mussten durch die Stadt vorfinanziert werden und sind ebenfalls direkt in die Stadtsanierung geflossen.
Was war die freiwillige vorzeitige Ablösung?
Bei einer freiwilligen, vorzeitigen Ablösung der zu erhebenden Ausgleichsbeträge bis zum Jahr 2013 bzw. 2014 konnten Eigentümerinnen und Eigentümern einen maximal möglichen Abschlag von 20 % bzw. 10 % in Anspruch nehmen. Auch darüber hinaus konnte die freiwillige, vorzeitige Ablöse ohne Abschlag erfolgen. Mit dem Abschluss der freiwilligen Vereinbarung zur vorzeitigen Ablösung wurde für beide Vertragspartner Rechtssicherheit geschaffen. Die erfolgte Zahlung gilt als endgültig erfüllt. Es werden keine Nachforderungen gestellt. Die Eigentümerin bzw. der Eigentümer hatten Planungssicherheit bezüglich noch anfallender Kosten. Für die Verwaltung ergab sich eine Ersparnis bezüglich des Verwaltungsaufwandes. Da es sich bei dieser Vereinbarung um eine einvernehmliche Einigung handelt, entfällt für beide Seiten ein Prozessrisiko. Zahlreiche Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer haben diese Möglichkeit für sich in Anspruch genommen.
Kann die Stadt auf die Erhebung der Ausgleichbeträge verzichten?
Die Erhebung der Ausgleichsbeträge liegt nicht im Ermessen der Stadt. Die Stadt ist gesetzlich verpflichtet die Ausgleichbeträge zu erheben. Ein Verzicht auf die Erhebung von Ausgleichsbeträgen ist gesetzlich nur möglich, wenn eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachterlich ermittelt worden ist und zugleich der Verwaltungsaufwand für die Erhebung in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht (§ 155 Abs. 3 BauGB).
Ich habe viel eigenes Geld in mein Haus investiert. Muss ich trotzdem bezahlen?
Es wird der Wert des Bodens, jedoch nicht die Wertsteigerung der darauf befindlichen Gebäude berücksichtigt. Bodenwerterhöhungen, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat, wurden, wenn zwischen dem Eigentümer und der Stadt ein entsprechender Vertrag geschlossen wurde, auf den Ausgleichsbetrag angerechnet.
Kann ich den Ausgleichbetrag steuerlich absetzen?
Unter Umständen kann der Ausgleichbetrag als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgesetzt werden. Eine Bescheinigung kann bei der Stadt Roßwein angefordert werden. Detaillierte Auskünfte hierzu kann Ihnen ein Steuerberater erteilen.
Ich kann den Ausgleichbetrag nicht sofort bezahlen. Was soll ich tun?
Sofern der Eigentümerin bzw. dem Eigentümer nicht zugemutet werden kann, die Zahlungsverpflichtung bei Fälligkeit mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen, kann die Eigentümerin bzw. der Eigentümer einen formlosen schriftlichen Antrag zur Umwandlung des Ausgleichbetrages in ein Tilgungsdarlehen stellen (§ 154 Abs. 5 Satz 1 BauGB). Diese Tilgungsdarlehen sind zu verzinsen und im Grundbuch zu sichern.
Wie ist der weitere Ablauf?
Bis zum Ende des Jahres 2023 ist die Stadt Roßwein verpflichtet, die noch nicht abgelösten Ausgleichsbeträge per Bescheid gemäß § 154 i.V. mit § 162 ff. BauGB zu erheben. Dafür erhalten alle Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer, die zum Stichtag 15.02.2019 Eigentümerin oder Eigentümer eines Grundstückes im Sanierungsgebiet „Stadtkern“ waren, ein Anhörungsschreiben zum Sachverhalt. Nach der Möglichkeit zur Anhörung werden die Ausgleichbeträge per Bescheid erhoben; der Betrag wird einen Monat nach Bekanntgabe fällig.
